遺産相続の際、不動産が遺されていたら要注意！

不動産は公平に分けるのが難しいので、相続人間でのもめごとのもとにつながってしまいます。

不動産を所有しているなら、できれば生前に売却しておいた方が良いケースが多いのです。特にサラリーマン家庭の相続で、自宅と貯金や株式のみの方で相続税申告が必要になる方には効果的ではないかと思います。

今回は不動産を生前に売却すべき理由や売却した方が良い状況、売却前に税理士事務所に相談するメリットについて、解説します。

奈良県で自宅を含む土地建物、マンションなどを所有している方は、ぜひ参考にしてみてください。

1．生前に不動産を売却した方が良い理由

不動産を生前に売却すべき理由として、以下のようなことが挙げられます。

1-1．不動産は「相続トラブル」のもとになる

遺産の中に不動産が含まれていると、相続人達の間でトラブルが発生するリスクが高まります。不動産は現金や預金と違って単純に分けにくいからです。

誰か1人だけが受け取ると不公平になりますし、代償金を払って清算しようにも「代償金をいくらにすべきか」で意見が合いません。売却したい相続人と手元に遺したい相続人が対立するケースも多々あります。

「遺産は実家の不動産のみ」というケースでもトラブルが頻発するので油断してはなりません。

生前に不動産を売却していたら不動産を巡る相続トラブルを避けられるので、メリットが大きくなるでしょう。

1-2．不動産は相続人の負担になる

不動産が遺されると、相続人の負担になるケースが多々あります。たとえば都市に住む子どもが田舎の実家を引き継いだ場合、住むこともできないし管理の手間や費用もかかるでしょう。何もしていないのに毎年固定資産税がかかります。

自分で売却しようにも、現地に行くこともままならず先延ばしにしてしまいがちですし、売却価額に対して「譲渡所得税」などの税金が発生する可能性もあります。

生前に売却して現金に換えておけば、相続人に面倒な不動産を押しつけずにすみます。

1-3．不動産は相続税を計算しにくい

不動産が遺されると、相続税を計算しにくくなることも。

相続税計算の際、土地については路線価、建物については固定資産評価額を基準にしますが、実際には土地の形や面積、周辺の施設などの状況によって計算方法が大きく変わってきます。

素人では「どのくらいの評価額になるのか」想定しにくいですし、そもそも相続税が発生するのかわからない方も多いでしょう。

売却して現金に換えれば、評価額は額面額となるので計算は簡単です。

生前贈与などの相続税対策もしやすくなるでしょう。

1-4．売却すると財産を有効活用しやすい

不動産を売却して現金化すると、子どもや孫などに少額ずつ生前贈与できます。孫の学費としてお金を贈与する場合や子どもに住宅取得用資金の贈与する場合には、非課税の特例などもあります。

不動産を現金に換えれば、早期に財産を子孫に承継させられます。本当にお金を必要としている「子育て世代」にお金を託し、有効活用してもらえるでしょう。

このように、不動産を現金化すると「遺産相続トラブル回避」「相続税対策」「財産の有効活用」などが可能となり、大きなメリットを得られます。

巷では「不動産を購入した方が相続税対策になる」という意見も多いのですが、必ずしもすべての人に当てはまるとはいえません。不動産を購入して相続税を節税すべきなのは、どちらかというと一部の富裕層です。

サラリーマンなどの一般の方の場合、現金化しておいた方が良いケースが多々あります。

それにもかかわらず、現状としてほとんどの方が生前に不動産を売却しません。死後に相続人がやむなく手間と費用をかけて売却しているケースが多数です。

できれば亡くなる前に親が不動産を売却しておいた方が家族のためになるでしょう。

2．生前に不動産を売却すべきケースの例

• 自宅以外に物件を所有している
• 老人ホームへ入居することが決まっている、すでに入居している
• 自宅が広すぎるので売却して小さいマンションに引っ越したい
• 自宅が老朽化しているので、売却して便利な場所に引っ越したい

不動産を売却するかどうか迷ったら、当事務所でもご相談に対応していますのでお気軽にお問い合わせください。

3．税理士に相談するメリット

不動産を売却するなら、事前に税理士に相談しましょう。理由は以下のとおりです。

3-1．相続税対策ができる

不動産を売却するかどうか検討する際には、将来かかる可能性のある「相続税」に対する配慮が必須です。

税理士が相談を受けると「相続税のシミュレーション」を行い、ベストな方法についてのアドバイスを行います。

たとえば不動産を売却しても相続税が発生しないケースであれば、不動産による節税を考慮する必要はありません。

相続税を発生させないようにうまく不動産を売却したいなら、税理士の助言が不可欠です。

3-2．節税を意識した売却金活用方法を相談できる

不動産を売却して現金が入ってきたら、何に使うのか検討しなければなりません。できれば子どもや孫に生前贈与したい方もおられるでしょう。

実は税務上、親や祖父母から子どもや孫へ現金を贈与するときなど贈与税が非課税となる制度が用意されています。

• 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
• 直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の非課税
• 直系尊属から結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税結婚子育て資金の一括贈与
• 暦年贈与（1年に110万円ずつの贈与）

税理士に相談したら、状況に応じた贈与税の非課税制度を確認できるので、無駄な税金を払わずに子どもや孫へ資産を移転できます。

3-3．譲渡所得税を節税できるケースがある

税理士に不動産の売却を相談すると「譲渡所得税」の申告や納税も同時に依頼できます。

譲渡所得税とは、不動産を売却して得られた「利益(所得)」にかかる税金。売却価格から不動産の購入価格と費用を差し引いた金額に税率をかけ算して求めます。

このとき、税理士に相談するかしないかで税金の額が大きく変わってくる可能性もあります。

特に居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例など、きちんと適用して税額を抑えられます。

不動産売却による「譲渡所得税」を節税したい方は、税理士に依頼すべきといえるでしょう。

3-4．譲渡所得の申告を依頼できる

譲渡所得税の申告は複雑なので、「いざ申告しなければならない」となったときに「税理士に依頼したい」と考える方もたくさんおられます。

ただ自分で不動産を売却後、確定申告の時期になってから税理士事務所に「譲渡所得の申告をお願いします」といっても断られケースが少なくありません。確定申告の時期は忙しいので、税理士側に対応する余裕がないためです。

結局は、自分で譲渡所得税の申告をしなければなりません。大変な労力がかかりますし、間違えたり税金を払いすぎたりする可能性も高くなるでしょう。

不動産の売却段階から依頼していれば、当然の流れで税理士が譲渡所得税の申告を引き受けてくれるので、こういった不利益が及びません。

3-5．大手の不動産仲介業者に相談する場合の注意点

不動産の売却だけなら、直接不動産会社へ依頼する方法もあります。

ただ特に大手の場合「営業ノルマ」があるため、クライアントの意向への配慮が小さくなるケースが少なくありません。大手不動産会社の担当者は「サラリーマン」なので、クライアントの利益より自分の成績を気にする傾向があり、経験が不足しているケースも多いのです。

「親切に相談に乗ってもらえない」「誠実に対応してもらえない」といったお声も聞かれますし、売買を急かされる可能性もあります。

それよりは親身に相談に乗ってくれて相続税や譲渡所得税の節税、申告も依頼できる税理士に依頼するメリットが大きくなるでしょう。

4．やまと総合会計事務所の強み

やまと総合会計事務所は、奈良県を地盤として地元のみなさまの相続税申告のご依頼から不動産売買や贈与などの相談に積極的に関わってきました。

常に「遺産」それ自体が亡くなった家族からの「次の世代のために」という遺志だと考え、生前前から相続税申告までトータルでサポートしております。

もし不動産売却に不安なお気持ちをお持ちの場合、デメリットも含めて丁寧にご説明させて頂きますので、安心してご相談ください。

実際に不動産を売却する際には、仲介会社に依頼すべき状況があります。そういったケースでは、当事務所と提携関係のある良心的な不動産仲介会社をご紹介させて頂くことも可能です。

• 相続対策をしたいけれど、まず何をしたら良いのかわからない
• 不動産を売却すべきかどうか自分では判断できない
• 相続税がかかるのかどうか知りたい

お悩みをお持ちの方は、まずはお気軽に当事務所の税理士までご相談ください。